Эмиссия, обращение и погашение жилищных облигаций в РБ

Порядок эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций в Беларуси

Порядок эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций в Беларуси определяется в Инструкции, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь 30 июня 2016 г. № 54.

Согласно п.2 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций (далее Инструкция) в последней: применяются термины и их определения в значениях, установленных Законом Республики Беларусь от 5 января 2015 года «О рынке ценных бумаг» (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 10.01.2015, 2/2229), иными актами законодательства, а также следующие термины:

иной объект недвижимости – связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в том числе ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома;
объект жилищного строительства – многоквартирный или блокированный жилой дом, один или несколько одноквартирных жилых домов, относящиеся к ним в соответствии с проектной документацией инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости.

В соответствии с п.3 Инструкции жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме (далее – жилой дом) и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории.
Жилищная облигация имеет номинальную стоимость и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости (далее – эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах). Указанный в жилищной облигации эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах, остается неизменным и не может быть менее 0,1 квадратного метра.
Номинальная стоимость жилищной облигации, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения в жилом доме, не может быть ниже величины, равной произведению эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах, и установленного в соответствии с законодательством единого предельного норматива стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения, действующего на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций.

Следует отметить, что Инструкция (п.4) предъявляет определенные требования к эмитенту жилищных облигаций. Так, эмитентом жилищных облигаций вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории Республики Беларусь, являющее заказчиком (застройщиком), при наличии:
утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документации на объект жилищного строительства;
документов, удостоверяющих право заказчика (застройщика) на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Кто и на каком основании может приобретать жилищные облигации? Жилищные облигации имеют право приобретать (как в процессе размещения жилищных облигаций, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме (далее – договор с эмитентом), предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части владельцам жилищных облигаций (п.5 Инструкции).

Каково содержание договора с эмитентом жилищных субсидий? Договор с эмитентом должен содержать следующие существенные условия:
описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, а также описание жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, являющихся предметом договора, с указанием сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ и гарантийного срока;
размер денежных средств, подлежащих внесению в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций;
количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и суммарного эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах;
порядок и сроки приобретения жилищных облигаций;
срок исполнения обязательств по договору с эмитентом, в том числе передачи эмитентом владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части;
права и обязанности сторон;
порядок приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части;
основания и порядок расторжения или внесения изменений в договор с эмитентом до истечения установленного этим договором срока исполнения обязательств по данному договору, в том числе в случае отчуждения жилищных облигаций;
порядок возврата денежных средств владельцу жилищных облигаций в случае неисполнения обязательств по договору с эмитентом или его расторжения до истечения установленного указанным договором срока исполнения обязательств по данному договору, за исключением случаев расторжения договора с эмитентом по основанию, указанному в пункте 11 Инструкции. В случае неисполнения эмитентом обязательств по договору с эмитентом условия такого договора должны предусматривать полное возмещение причиненных владельцу жилищных облигаций убытков, а также возврат денежных средств, внесенных эмитенту в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций, в порядке, установленном пунктом 6 Инструкции;
ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору с эмитентом;
иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор с эмитентом не заключается:
при приобретении жилищных облигаций их эмитентом в случаях, установленных частью восьмой статьи 24 Закона Республики Беларусь «О рынке ценных бумаг» (согласно которой В процессе обращения облигаций эмитент вправе, если это предусмотрено решением о выпуске облигаций и проспектом эмиссии, приобретать облигации собственной эмиссии в целях их досрочного погашения либо последующей продажи. Облигации, приобретенные в целях их досрочного погашения, не могут предлагаться эмитентом к продаже. Облигации, приобретенные в целях последующей продажи, могут быть проданы эмитентом до даты окончания срока их обращения);
в случае передачи жилищных облигаций республиканскому органу государственного управления, уполномоченному в соответствии с законодательством осуществлять учет, оценку и реализацию (погашение) арестованных, конфискованных или обращенных в доход государства иным способом ценных бумаг, для последующей реализации либо погашения (досрочного погашения) этих жилищных облигаций.

Какова ответственность эмитента жилищных облигаций по договору? При неисполнении эмитентом обязательств по договору с эмитентом владельцы жилищных облигаций вправе потребовать полного возмещения причиненных им убытков, а также возврата денежных средств, внесенных эмитенту в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций, с уплатой эмитентом процентов в размере ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, установленной на дату выплаты эмитентом денежных средств владельцам жилищных облигаций, за весь период нахождения этих денежных средств у эмитента.
При этом, возврат владельцам жилищных облигаций в полном объеме денежных средств, указанных выше, с уплатой процентов в размере ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь осуществляется эмитентом в течение трех месяцев с даты подписания соглашения о расторжении договора с эмитентом, но не позднее одного месяца с даты начала погашения жилищных облигаций, установленной решением о выпуске жилищных облигаций, за исключением случаев расторжения договора с эмитентом по решению суда (п.6 Инструкции).

Объем выпуска жилищных облигаций в суммарном эквиваленте номинальной стоимости, выраженном в квадратных метрах, не может превышать общую площадь жилых и нежилых помещений в жилом доме, иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией объекта жилищного строительства, указанного в договоре с эмитентом, в решении о выпуске жилищных облигаций и проспекте эмиссии жилищных облигаций, на строительство которого эмитенту предоставлены права заказчика (застройщика) (п.7 Инструкции).

Также Инструкция определяет особенности  Особенности эмиссии жилищных облигаций и Особенности обращения и погашения жилищных облигаций.

Постановление Министерства финансов Республики Беларусь 30 июня 2016 г. № 54 официально опубликовано на Национальном правовом Интернет-портале Республики Беларусь, 20.10.2016, 8/31352, и вступает в силу после его официального опубликования.